Naast een advocaat hebt u een notaris nodig bij de aankoop van een huis.
Een notaris is een door de overheid benoemde advocaat die alle vastgoedtransacties verwerkt en certificeert, inclusief het opstellen en controleren van alle officiële documenten, om de juridische overdracht van het onroerend goed te waarborgen.


Ook heeft u
een accountant nodig.
Het is essentieel om vroeg een accountant in te huren bij het kopen van een huis in Griekenland, om u te helpen met belastingaangiften en u de belastingwetgeving in Griekenland uit te leggen.

Een fiscaal registratienummer (AFM) is vereist.
Dit
belastingnummer (AFM) is verplicht voor alle kopers van huizen in Griekenland, ook voor buitenlanders en vaste bewoners in het buitenland. Het wordt ter plaatse bij de belastingkantoren gratis verstrekt. Alle aanvragers moeten hun paspoort en soms ook hun geboorteakte tonen. Als u uw advocaat volledige volmacht heeft verleend, kan hij/zij namens u een AFM aanvragen.

Is een
Griekse bankrekening  nodig?

Dat is niet verplicht. Het is echter wel handig om een Griekse rekening te openen als u in Griekenland gaat wonen, bijvoorbeeld voor het betalen van uw energiekosten. Het openen van een bankrekening in Griekenland duurt slechts enkele minuten en vereist geen minimale aanbetaling.
Dit is wat u nodig heeft om een Griekse bankrekening te openen:
• Kopie identiteitsbewijs
• Grieks belastingnummer (AFM)
• Bewijs woonadres
• Belastingaanslag uit Nederland of België
• Werkgeversverklaring of uittreksel Kamer van Koophandel.

 

Kan een  hypotheek bij een Griekse Bank worden afgesloten?

Nee, dit is voor buitenlanders niet meer mogelijk.

Ook andere kredietvormen zijn niet meer mogelijk bij Griekse banken.

 

Vanuit Nederland  is ook geen hypotheek af te sluiten voor onroerend goed in Griekenland (eigendomsrecht ligt in Griekenland). Alleen consumptief krediet kan worden ingezet indien gewenst.

 

3. Controleren van het onroerend goed.


Uw advocaat zoekt een aantal zaken voor u uit, zoals:
Rusten er schulden op het bouwkavel en/of de bebouwing?
• Zijn alle belastingen betaald?

• Is de verkoper de rechtmatige eigenaar?

• Zijn er geen zaken die de aankoop moeilijk of onmogelijk maken zoals:
  1. valt het kavel niet onder NATURA-2000 of  
  2. heeft het archeolgische of historische betekenis?
• Zijn de bestaande bouwvergunningen compleet en is dus de bouw legaal gerealiseerd?

• Is er een actueel topografisch plan?

 

4.  Topografisch plan.
Het topografische plan, dat alle technische details bevat, moet eveneens worden voorgelegd bij de notaris.
Bij nieuwbouw wordt het topografische plan door de architect gebruikt.

Het is altijd raadzaam om een actueel plan te hebben; ook als de verkoper meetgegevens toont als bewijs voor afmetingen en grootte. Zo kunnen de gegevens van de verkoper worden gecontroleerd.

Een kopie hecht de advocaat aan zijn rapport.

Het topografische plan moet de volgende informatie bevatten:
• nauwkeurige maten van het kavel en, m.I.v. 1 januari 2019, ook de GPS-coördinaten.
• grondlagen tekening (gewoonlijk op een schaal 1:100. tot 1:500)
• ligging (gewoonlijk op een schaal1:5000)
• welke bouw is toegestaan (etages, m ²)
• bouwafstand tot aangrenzende kavel
• bouwafstand tot de zee (als dit de belastingsaangifte beïnvloedt)
• Naam aangrenzende eigenaars en hun instemming voor in het plan vermelden kavelgrenzen.

 

 5.  Bouwovereenkomst

In geval van nieuwbouw wordt een afzonderlijke bouwovereenkomst afgesloten tussen de aannemer en de opdrachtgever. In de bouwovereenkomst worden een aantal aspecten afgedekt:

• detailbeschrijving van te bouwen object (o.a. incl. eventuele terrassen, overkappingen, oprit, verwarming, elektriciteitsaansluitpunten, sanitair, tegelwerk, telefoon/internet aansluiting, zwembad, etc)

• goedkeuringsprocedure

• aanvang en oplevering bouw

• betalingsfasen

• procedure / prijzen voor meerwerk

• verzekering tijdens de bouw

• openhaard aanleg

• keuken  opzet

• directie/controle procedure

• etc.

Deze overeenkomst is ook rechtsgeldig zonder vastlegging bij de notaris.    

Indien u geïnteresseerd bent in een voorbeeld van een  kwalitatief, alles dekkend BOUWCONTRACT neem even contact met me op.

Ook voor de bouw van een (prefab) zwembad is een bouwvergunning noodzakelijk.

 

6.  Bouwvergunning

Om te bouwen is een bouwvergunning nodig, waarvan de kosten afhangt van de grootte van het huis.
De vergunning blijft geldig gedurende 4 jaar. Daarna verloopt deze bouwvergunning en kan nogmaals eenmalig worden verlengd. Dan na nog geen bouwactiviteiten moet deze volledig opnieuw aangevraagd worden.
Ook een zwembad vereist een officiële bouwvergunning.
Let op! De wetgeving op het bouwen van huizen in het buitengebied wordt, met name in Messinia, steeds stringenter met steeds meer spelregels (bijvoorbeeld: natuurbehoud zoals Natura 2000) .
Ook voor een zwembad is officieel een bouwvergunning vereist zelfs voor een prefab zwembad!

 

7.  Verhuur
V
oor de verhuur zijn (officieel) vergunningen EOT nodig ook bij een privé huis.

Er zijn twee manieren om u bij de Belastingdienst in te schrijven voor vakantieverhuur, en zelfs als u niet-ingezetene bent, moet u hieraan voldoen:

a: Met een EOT-vergunning (verhuurvergunning voor toerisme).
Met de licentie kunt u gedurende het jaar voor een willekeurige periode verhuren, zo lang als u wilt. U bent in feite een ‘eenmanszaak’ voor het verhuren van uw eigendom en u kunt al uw bedrijfskosten (rekeningen, advertenties, lopende kosten) verrekenen met uw inkomen. In dat geval bent u 24% belasting verschuldigd over de nettowinst. Uw accountant kan al deze berekeningen voor u doen, en ook uw belastingaangifte aan het einde van het jaar.

b: Met een belastingkantoorregistratie. Dit beperkt u tot 90 dagen huur per jaar. U meldt uw woning eenvoudig aan bij de belastingdienst, sluit een huurcontract af voor elke huurperiode en uw accountant dient deze in bij de belastingdienst. U kunt geen operationele kosten of rekeningen aftrekken. U betaalt dan een vast belastingtarief over het bruto inkomen
 

8.  Kosten van aankoop
De kosten (kk) voor de aankoop van een woning in Griekenland bedraagt ongeveer 8% van de aankoopsom, hetgeen als volgt is opgebouwd:  

1. De overdrachtsbelasting:         
De Griekse regering heeft, om economische redenen, de overdrachtsbelasting miv 1-1-2014 teruggebracht van 10% naar 3% van de aankoopprijs. In het algemeen kan men zeggen dat de K.K. met 70%  zijn verlaagd!!!!!  

2. Advocaat kosten:
De aanwezigheid van een advocaat is niet meer verplicht en dus kan dat ook de kosten drukken. Wij adviseren niet van de ondersteuning van de advocaat, bij aan- en verkoop, af te zien. Hij dient te waarborgen dat er geen onverwachte claims van anderen kunnen ontstaan in de toekomst.
Kosten ongeveer 1,5% .

3. Notariskosten:
De notaris rekent ongeveer 2 a 2,5% van het aankoopbedrag in de akte.

4. De makelaar vraagt een honorarium van 3 a 4% waarvoor de helft voor rekening van de koper komt. Het minimum bedrag voor de koper is €5000.

5. Als de overdracht definitief is geregeld, dan zal de notaris, advocaat, of uw makelaar deze laten registreren in het landelijke register, extra kosten hiervoor bedragen ca. 0,6 % (mede afhankelijk van het totale aankoopbedrag).  Dit register houdt een kopie van het definitieve contract, evenals de notaris.    

Over de kosten  ad. 2, 3 en 4 wordt nog BTW geheven. Dat is momenteel 23%.

 

Hieronder volgen nog enkele specifieke informatie-aspecten:

 

1.  Jaarlijkse onroerende zaakbelasting
Onroerende zaakbelasting is ook in Griekenland ingevoerd en wordt berekend op grond van de grootte van het huis en het perceel.

Voor huizen wordt deze belasting berekend op grond van de grootte en de ligging van het huis en het perceel waar het huis op staat. Deze belasting bedraagt voor de meeste vakantiewoningen 3 à 4 euro per bebouwde vierkante meter (een huis van circa 100 m2 betaalt dus jaarlijks 300 à 400 euro aan OZB). De jaarlijkse aanslag voor deze belasting (ENFIA is de Griekse afkorting) kan online worden gedownload via de website van de Griekse belastingdienst. U moet daarvoor beschikken over een gebruikersnaam en wachtwoord, die bij de belastingdienst moet worden aangevraagd. De gemachtigde die in Griekenland uw belastingzaken regelt (meestal een accountant) zal over deze inloggegevens beschikken of kan deze voor u aanvragen.


2.  Erfrecht met een Grieks huis

De Griekse wet schrijft voor dat het recht dat toepassing vindt op erfzaken het recht is van het land van de nationaliteit die de erflater had op het moment van zijn/haar overlijden. Heeft de erflater een dubbele nationaliteit, waaronder de Griekse, dan is het Griekse recht van toepassing. Dit betekent in de praktijk dat in het geval de erflater op het moment van overlijden de Nederlandse c.q. Belgische nationaliteit had, er in Griekenland het Nederlandse c.q. Belgische erfrecht van toepassing is.

De aanvaarding van de Griekse nalatenschap moet wel via een Griekse notaris worden afgewikkeld en in het Griekse kadaster worden ingeschreven.

 

3.  Auto
Voor uw definitieve vertrek uit Nederland kunt u bij de Griekse Ambassade en/of Griekse Consulaten een verzoek indienen tot verkrijging van de voor de invoer van uw verhuisgoed benodigde documenten. Nederlanders en Belgen kunnen, als inwoners van de Europese Unie, bij vestiging in Griekenland huisraad en één auto rechtenvrij in Griekenland invoeren.
Als dit uw tweede huis/vakantieverblijf is, dan kunt u de auto slechts voor een periode van 6 maanden per jaar meenemen. Na afloop van de 6 maanden bent u verplicht om de auto uit Griekenland te halen.

4.  Geplande aankoop niet meer gewenst.
Als u besluit zich terug te trekken van de aankoop, verliest u uw borg, wanneer het aankoop contract hebt ondertekend en de aanbetaling betaald.

5.  Verzekering.
Er bestaan geen marktstandaarden  van verzekering die kunnen worden afgesloten.
Aangeraden wordt onroerend goed te verzekeren tegen de volgende risico’s: brand, waterschade, glasbreuk, storm en diefstal.
Extra dekking voor aardbevingen is extra kostbaar.

6.  Winstbelasting bij verkoop woning.

De verkoper moest t/m 2020 winstbelasting betalen over de meerwaarde van zijn te verkopen woning. Deze belasting bedraagt vijftien procent van de winst die hij maakt op de verkoop van het onroerend goed.
Het winstbedrag wordt vastgesteld door de belastingdienst over het verschil tussen het aankoop- en verkoopbedrag. Hierbij geldt een vrijstelling over de eerste €25.000 aan meerwaarde. En een korting die oploopt tot circa veertig procent over de periode dat men het onroerend goed in eigendom heeft gehad.
 

Wij hebben inmiddels een ruime ervaring opgedaan in het aankoopproces en zijn dan ook gaarne bereid u daarin te begeleiden.

Hebt u uw "droomhuis" gevonden en definitief beslist tot aankoop?
Ja, dan wordt de volgende informatie van belang:

Vanaf besluit aankoop - tot de definitieve verwerving:

 

Voordat  u  aan het "prettige deel" komt, zijn er nog sommige bureaucratische hindernissen te nemen. Natuurlijk  begeleidt ons team u bekwaam en kosteloos in dit deel van de afwikkeling.

 

1. Koop overeenkomst

Nadat u definitief hebt beslist tot de aankoop, wordt een voorlopig koopcontract  door beide partijen ondertekend, bij de makelaar. Deze overeenkomst bevestigt uw serieuze voornemen:

-definieert het betreffende onroerend

-voor een bepaalde prijs

-om binnen een bepaalde periode te verwerven

-om binnen een bepaalde periode een vooruitbetaling te doen.  

Deze punten worden individueel met u afgesproken.

 

Natuurlijk is deze overeenkomst ook bindend voor de verkoper: hij is verplicht het aangegeven onroerend goed voor een bepaalde prijs en binnen een bepaalde periode aan u te verkopen.

Nu is het object bindend voor u gereserveerd. Aangezien nu met de daadwerkelijke contractactiviteiten wordt begonnen en daarvoor de desbetreffende kosten (o.a. notaris, advocaat) worden gemaakt, willen wij u erop wijzen dat de uitgevoerde vooruitbetaling niet langer kan worden terugbetaald, als u meent het object (om welke redenen dan ook ) niet te kopen. Zijn er complicaties aan de kant van de verkoper of het onroerend goed, dan wordt de volledige vooruitbetaling onmiddellijk aan u terugbetaald.

 

2.  Contractvoorbereiding

Net als in de meeste Europese landen bent u pas eigenaar als de transactie officieel is geregistreerd en ondertekend. De juridische afwikkeling van de koop gebeurd bij de notaris waarbij eventueel een advocaat  voor de koper aanwezig is.

Indien u in Griekenland bent, is het een voordeel als u zelf een en ander persoonlijk kan regelen (indien gewenst natuurlijk  met onze hulp). Als u (zoals de meesten) niet in Griekenland verblijft, geef dan iemand een volmacht, bij voorkeur uw eigen advocaat (eventueel geadviseerd door uw  makelaar) om u te vertegenwoordigen naar beste kunnen.
Deze volmacht moet schriftelijk door een notaris worden vastgelegd.

Deze advocaat is noodzakelijk, echter niet verplicht.
Dit in afwijking van kopen van onroerend goed elders in Europa.
Het is mogelijk op elk moment de volmacht te herroepen.

Dit kan u realiseren bij iedere notaris in Griekenland of bij ieder Grieks consulaat.

 

 

 

 

 

Start.
Ervaring.
Diensten.
Nieuw vs Bestaand.
Aanbod.
Bereikbaarheid.
Regio Info.
FAQ.
Links.
Contact.

START

REGIO INFO

Messinia

Koroni

Methoni

Pylos - Romanos

Mani: Stoupa, Kardamilli

BEREIKBAARHEID

START

AANBOD

HUIS:
< 150.000
150.000 - 300.000
>300.000
 

KAVEL:
< 100.000
100.000 - 200.000
> 200.000
Koroni-Vasilitsi

Speciale aanbiedingen

 

 

NIEUW vs BESTAAND

TEL:  
NL:  0031651147012


Mail ons

CONTACT

Bouw-, koopprocedure.

Tweede huis Griekenland op de Peloponnesos
                                          Onbezorgd bouwen en kopen

Deskundige begeleiding / Diverse objecten
PELOPONNESOS: MESSINIA / MANI